Első ránézésre a bankok hitelajánlatai közel egyformának tűnhetnek. Vannak azonban olyan apró eltérések, melyek pénztárcánkra nagy hatással lehetnek. Hitelfelvételnél a THM, a kamat, a törlesztőrészlet, az induló költség, az akció az, amire elsősorban koncentrálunk. Vizsgáljuk meg őket, hogy kiderüljön, melyik a legfontosabb a hitelfelvételnél!

A Teljes Hiteldíj Mutató (THM), és ami mögötte van

A THM fogalma pár éve került be a köztudatba és ma már mindenki a hitelekkel kapcsolja össze. Ez a százalékos érték mutatja, hogy éves szinten mekkora költség mellett juthatunk hozzá a hitelhez. A THM kiszámításánál a hitel felvételnél alkalmazott kamattal számolnak, ami a futamidő alatt változhat. Ezért a THM a kamatváltozás kockázatát soha nem tükrözi. A kamat és a kezelési költségen kívül az értékbecslés (építésnél a helyszíni szemle) díját, a számlavezetés költségeit (ha a bank előírja a számlavezetést), a hitelközvetítőnek fizetett díjat, jelzálog bejegyzés esetén a földhivatali díjat, az életbiztosítás és a garancia díját.

Mit nem tartalmaz a THM?

Az esetleges futamidő hosszabbítás díját, a késedelmi kamatot, az egyéb, késedelmes törlesztésből származó költségeket, a közjegyző díjat, a lakásbiztosítás díját.

Kamat és a referencia kamat

Ez egyfajta költség. Ezért az összegért adja oda a bank a asaját pénzét, tehát a bank haszna a kamat. Korábban szinte csak változó kamatozású hitelek voltak, azaz nem lehetett fix, vagy rögzített kamatú hiteleket kapni a piacon, de manapság (főleg a „devizabotrány” kitörése után) minden bank ajánlatában van végig fix kamatozású hitel is. Jelzáloghiteleknél az általában hosszú, 10-30 éves futamidejű hiteleknél szinte mindig változó a kamat. Ha a futamidő maximum 3, 5 vagy 10 év és a kamatperiódus is ugyanilyen hosszú, akkor lehetséges, hogy a futamidő végéig fix kamattal fizessük a hitelt. Létezik szabályozás arra nézve, hogy a bankok egyoldalúan, az ügyfél kárára nem módosíthatják a szerződést. Csak akkor emelhetik a kamatot, ha a hitelkockázat változása miatt erre mindenképp szükség van. A kamat egy referencia kamat változása miatt is módosulhat, ez nem jelent egyoldalú szerződésmódosítást.

Mi a referencia kamat?

A változó kamatozású hiteleknél a kamatot referencia kamathoz is igazítják. Ebben az esetben a hitel kamata a referencia kamat és a kamatfelár összegéből tevődik ki. A kamatfelár mértékét a bank állapítja meg, viszont a referencia kamat mozgására a banknak nincs közvetlen hatása. Ez a kamat lehet:

• 3, 6 vagy 12 havi BUBOR (bankközi kamatláb, melynek mozgása a jegybanki alapkamathoz igazodik)
• 3 vagy 5 éves állampapír átlaghozam (államilag támogatott hiteleknél)

Ha a bank 6 havi BUBOR-t (3,54%) és 4,5%-os kamatfelárt alkalmaz, akkor a hitel kamata 3,54% + 4,5% = 8,04%. (A referencia kamathoz kötött hiteleknél a kamatperiódus fordulót megelőző hónap utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes referencia kamathoz igazítják, ezért az előbbi példánál a 2013. október 29-i BUBOR értékével számoltunk.) Vannak olyan hitelkonstrukciók is, melyeknél a bankok nem referencia kamatot, hanem rögzített kamatot alkalmaznak. Ekkor a kamatperiódus 3, 5 vagy 10 év lehet, és a kamat ilyen időközönként változhat a futamidő alatt.